Natura giuridica dei c.d. diritti di uso esclusivo

Il diritto di uso

La categoria dei diritti reali raggruppa tutti i diritti su cosa materiale.

Possiamo distinguere tra diritti reali in re propria – ovvero la proprietà – e diritti reali in re aliena, cioè diritti reali che gravano su beni di proprietà altrui.

I diritti reali su cosa altrui si distinguono, a loro volta, in:

  • diritti reali di godimento: superficie, enfiteusi, uso, usufrutto, abitazione e servitù;
  • diritti reali di garanzia: pegno e ipoteca.

Il diritto d’uso – previsto dall’art.1021 c.c. – è un diritto reale di godimento su cosa altrui e consente al proprietario di un certo bene di concedere, ad un terzo soggetto, detto usuario, il diritto di servirsi e utilizzare il bene; se si tratta di un bene che produce frutti, questi possono essere raccolti dall’usuario, nel limite di quanto necessario per soddisfare i bisogni dello stesso e della sua famiglia.

Il diritto d’uso comprende due facoltà fondamentali:

  • l’utilizzo diretto della cosa, senza alcuna limitazione: l’usuario può trarre dal bene tutte le utilità di cui è suscettibile, anche per le proprie attività economiche ed industriali;
  • la percezione dei frutti, se la cosa è fruttifera, ma con determinate limitazioni: possono essere percepiti i frutti necessari alla soddisfazione dei bisogni propri e della propria famiglia, ossia a quelli destinati al consumo materiale e diretto. Sono, invece, esclusi dal godimento dell’usuario i frutti civili e quelli comunque consistenti in danaro, in quanto questo non è idoneo alla soddisfazione diretta, ma solo indiretta, di un bisogno, nonché quei frutti naturali che superano la quantità necessaria al consumo dell’usuario e della sua famiglia.

Il diritto di uso esclusivo

E’ necessario ricordare uno dei presupposti circa la natura dei diritti reali: essi sono tipici e soggetti al principio del c.d. numerus clausus.

Ciò implica che non possano essere “creati” nuovi diritti reali basati sulla volontà delle parti; essi sono tipici, tassativi e solo il legislatore potrà dar vita a nuove tipologie e figure.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 28972/2020 sostiene che “nella giurisprudenza di questa Corte il principio della tipicità del diritti reali, con quello sovrapponibile del numerus clausus, è fermo”.

La creazione di un “diritto reale di uso esclusivo” svuoterebbe di contenuto il diritto di proprietà e, comunque, non potrebbe essere nemmeno il prodotto dell’autonomia negoziale delle parti, essendovi di ostacolo il principio, o i principi, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi.

Il diritto di uso esclusivo su parti comuni

In conclusione, con la pronuncia richiamata, gli Ermellini enunciavano il seguente principio “La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi”.

Ciò implica la necessaria invalidità dell’accordo negoziale tra parti in cui viene prevista la costituzione di un diritto reale di uso esclusivo su una parte comune.

Avv. Giulia Invernizzi

Avv. Giulia Invernizzi

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