L’inquilino non paga cosa fare?

Premessa 

In un periodo come quello dell’emergenza sanitaria è ancor più comune, per i proprietari di immobili concessi in locazione ad uso abitativo, riscontrare problemi nel riscuotere (o riscuotere nei tempi previsti da contratto) il canone mensile di locazione dall’inquilino.

La regola generale è che se l’inquilino omette di pagare l’affitto nei modi e nei tempi precisati nel contratto di locazione, il locatore è legittimato ad avviare una procedura dinanzi al Tribunale competente per richiedere il rilascio dell’immobile e il pagamento di tutte le somme dovute.

Un primo tentativo “bonario”

Quando un inquilino non paga il canone di locazione entro il termine stabilito non si può procedere immediatamente attivando una procedura di sfratto: la legge, infatti, ammette un ritardo nel pagamento di massimo 20 giorni. Il proprietario dovrà quindi tollerare un ritardo di 20 giorni nei pagamenti prima di procedere giudizialmente.

Trascorsi i 20 giorni il proprietario potrà inviare una formale lettera di diffida all’inquilino in cui verrà assegnato un termine entro cui quest’ultimo dovrà provvedere al pagamento del dovuto.

La diffida dovrà essere recapitata a mezzo lettera raccomandata o a mezzo pec.

L’invio della lettera di diffida non è disposto dalla legge, pertanto non è obbligatorio, tuttavia si ritiene consigliato al fine di risolvere bonariamente la posizione ed evitare un procedimento di sfratto che – anche se breve – presenta comunque dei costi.

L’introduzione della procedura di sfratto per morosità

Può accadere che, nonostante la lettera di diffida, l’inquilino non provveda a pagare il dovuto: in questo caso il locatore potrà – tramite il legale di fiducia – attivare un procedimento chiamato sfratto per morosità volto ad ottenere il rilascio dell’immobile da parte del conduttore ed il pagamento del canone arretrato, maggiorato delle spese processuali.

Il legale presenterà, dinanzi al Tribunale competente (che si identifica con il Tribunale del luogo ove si trova l’immobile), un atto di intimidazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, contenente anche l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Verrà quindi fissata una prima udienza in cui può accedere che:

  • il conduttore non si presenta all’udienza oppure si presenta ma nulla oppone: il giudice verificherà la sussistenza di un regolare contratto di locazione e della morosità ed emetterà l’ordinanza di convalida dello sfratto. In tale provvedimento verrà indicata la data entro cui l’inquilino dovrà liberare l’immobile; in caso contrario sarà possibile ottenere la liberazione coattiva dell’immobile mediante intervento dell’ufficiale giudiziario. Il giudice emetterà altresì un decreto ingiuntivo relativo alle somme dovute;
  • il conduttore si presenta all’udienza e presenta opposizione alla convalida: il giudice potrà decidere se concedere o non concedere l’ordinanza di rilascio dell’immobile (sulla base delle motivazioni su cui si fonda l’opposizione) e poi rinvierà la causa ad un giudizio ordinario;
  • il conduttore si presenta e salda la morosità: in questo caso – avendo l’inquilino provveduto a saldare in udienza il dovuto – il procedimento si concluderà in questa sede; 
  • il conduttore si presenta e chiede che gli venga concesso il c.d. termine di grazia: in questo caso l’inquilino potrebbe presentarsi in udienza e chiedere al giudice un termine entro cui provvedere al pagamento del dovuto. Il giudice potrà assegnare un termine non superiore a 90 giorni e rinviare l’udienza ad un’altra data che, comunque, non potrà venir fissata oltre i 10 giorni dalla scadenza del termine concesso per verificare se, effettivamente, la morosità è stata saldata.

Avv. Giulia Invernizzi

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