Premessa
L’asta giudiziaria è un procedimento attraverso cui si compie la vendita forzata di alcuni beni di proprietà di un soggetto (detto debitore) e che permette ai creditori di quest’ultimo di soddisfarsi sul ricavato della vendita.
Prima di analizzare lo svolgimento dell’asta giudiziaria è necessario precisare ed elencare alcuni atti che, necessariamente, precedono il procedimento di vendita:
- La perizia: il Giudice nomina un esperto di modo che provveda a periziare il bene che sarà oggetto di vendita e – pertanto – ad elaborare uno scritto in cui verrà descritto analiticamente il bene, le condizioni in cui lo stesso si trova, eventuali problematiche o vincoli ed infine verrà precisato il valore economico del bene stesso;
- L’ordinanza di vendita: si tratta del provvedimento con cui il giudice dell’esecuzione dispone la vendita forzata del bene. In tale provvedimento saranno contenute tutte le indicazioni relative ai tempi e alle modalità in cui proporre le offerte, l’ammontare dell’offerta minima, la data di udienza per la deliberazione delle offerte e – eventualmente – per la “gara” tra i più offerenti con la determinazione, in questo caso, della misura dell’aumento delle offerte;
- L’avviso di vendita: si tratta dell’atto che contiene l’avviso dell’ordine di vendita del bene. In tale atto vengono precisati gli estremi identificativi del bene, la perizia di stima, i dati e i contatti del custode.
Vendita senza incanto
Il primo elemento che è necessario analizzare è l’offerta di acquisto, ossia una dichiarazione proveniente da colui che è intenzionato ad acquistare il bene, contenente: l’indicazione del bene per cui è formulata l’offerta, i dati dell’offerente, la somma offerta con anche l’indicazione di modalità e tempistiche di pagamento, l’ammontare della cauzione (nella misura di almeno il 10% del prezzo offerto) tramite assegno circolare intestato alla procedura.
L’offerta è irrevocabile salvo che non sia stata accolta entro 120 giorni.
L’offerta va presentata in cancelleria in busta chiusa.
Se l’offerta è unica il giudice disporrà la vendita nel caso in cui il prezzo offerto sia superiore, pari o inferiore (non oltre 1/4) del valore stimato dal perito.
Se, invece, le offerte presentate sono più di una allora si procederà ad una gara sull’offerta più alta partendo da quella più alta formulata (con il rilancio minimo stabilito nell’avviso di vendita) e considerando come base la maggior offerta ricevuta.
Vendita con incanto
La vendita all’incanto, invece, consiste in una gara pubblica – da svolgersi dinanzi al Giudice – di offerte al rialzo; solitamente questa tipologia di vendita viene meno utilizzata rispetto a quella senza incanto.
Per partecipare è necessario aver presentato la cauzione e l’offerta dovrà essere maggiore rispetto al “prezzo base” (e, nel caso, anche alle offerte precedenti).
Il bene verrà poi aggiudicato all’ultimo offerente.
La cauzione, ovviamente, verrà restituita a tutti coloro che non si sono aggiudicati il bene.
Gli effetti dell’asta
A seguito dell’avvenuta aggiudicazione e del pagamento del prezzo, il Giudice emetterà un provvedimento (c.d. decreto di trasferimento) con cui trasferirà al nuovo proprietario, la proprietà del bene; si produrranno quindi i medesimi effetti di una vendita.
Il decreto conterrà tutti i dati dell’aggiudicatario, del debitore e del bene, conterrà l’ordine di cancellazione di tutte le trascrizioni ed ipoteche antecedenti nonché l’ordine di liberazione dell’immobile nel caso in cui esso sia occupato da un soggetto sine titulo.
Con il decreto di trasferimento, infatti, il Giudice ordina la cancellazione di eventuali ipoteche/pignoramenti che gravano sul bene (resta escluso il contratto di locazione eventualmente stipulato sull’immobile prima della trascrizione del pignoramento immobiliare; tale contratto, infatti, è opponibile alla procedura).