L’altro contraente non adempie: l’eccezione di inadempimento

Gli obblighi del locatore

È noto che quando un proprietario di un immobile concede in locazione lo stesso in favore di un soggetto, nascono – a carico di entrambe le parti – una serie di obblighi.

L’art.1575 c.c. elenca i principali obblighi gravanti sul locatore:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Le obbligazioni del proprietario, quindi, sono volte a garantire al conduttore il pieno e pacifico godimento del bene.

La prima obbligazione del locatore è quella di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, ossia in uno stato tale per cui il conduttore possa trarre dalla res tutto il godimento concordato. La consegna, peraltro, deve essere effettiva e consistere nell’immissione in possesso della cosa.  

L’immobile, al momento della consegna, dovrà trovarsi in un buono stato di manutenzione: con tale espressione si intende che il bene deve poter servire immediatamente all’uso concordato nel contratto di locazione (ossia essere nella condizione in cui si presentava al momento in cui le parti hanno convenuto la locazione, se non previsto diversamente). 

Il locatore, in linea generale, è obbligato a provvedere alla manutenzione dell’immobile in uno stato tale da servire concretamente all’uso concordato tra le parti. Questo implica che tutte le opere di manutenzione di elevata entità e quelle che dipendono da forza maggiore o dall’”età” dell’immobile saranno a carico del proprietario. Le opere di manutenzione ordinaria, invece, resteranno a carico del conduttore. 

Il locatore, infine, dovrà garantire il godimento del bene e, pertanto, dovrà: a) garantire per i vizi e i difetti della cosa locata che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito; b) non apportare innovazioni; c) astenersi da qualsiasi comportamento che possa privare il conduttore del godimento del bene (ciò nei limiti della c.d. tollerabilità); d) garantire contro le molestie di diritto da parte di terzi; e) “proteggere” il conduttore da eventuali molestie arrecate da terzi. 

Gli obblighi del conduttore

Il conduttore, invece, dovrà:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti;

3) restituire la cosa locata.

In sostanza si può dire che, ad ogni obbligo gravante sul locatore corrisponderà un obbligo gravante sul conduttore.

All’obbligo di consegna della cosa locata in buono stato di manutenzione, corrisponde l’obbligo del conduttore di prenderla in consegna; all’obbligo del locatore di mantenere la cosa in istato da servire all’uso convenuto corrisponde l’obbligo del conduttore di servirsi della cosa osservando la diligenza del buon padre di famiglia; alla garanzia del pacifico godimento gravante sul locatore corrisponde l’obbligo di pagamento dei canoni concordati rispettando le tempistiche pattuite. 

L’eccezione di inadempimento

È opportuno richiamare quanto disposto dall’art.1460 c.c.: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede”.

Le più recenti giurisprudenze di Cassazione muovono nell’ottica di garantire l’eccezione di inadempimento da parte del conduttore – che, quindi, interrompe il pagamento dei canoni di locazione – non solo quando l’inadempimento del locatore determina una mancanza totale del godimento della res, ma anche quando vi è una riduzione di tale godimento tale da rendere il bene inidoneo all’utilizzo concordato.

La Suprema Corte, con la recente ordinanza n.12103/2020, evidenzia che l’art.1460 c.c. rappresenta una forma di autotutela che attiene “alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione…” e, ancora, “l’importanza della prestazione, per così dire, permanente del locatore, ovvero la detenzione dell’immobile da parte del conduttore che è derivata dalla consegna, non è sufficiente… per compiere e cristallizzare la realizzazione esecutiva del sinallagma, ovvero per escludere definitivamente la sussistenza di buona fede oggettiva nella reazione sospensiva del conduttore alle inadempienze del locatore rispetto alle ulteriori sue obbligazioni.”

Nell’ambito della locazione di immobili, l’exceptio non adimplementi contractus può essere sollevata non solo nel caso in cui la prestazione della controparte sia completamente assente, ma anche nel caso in cui derivi una riduzione del godimento del bene locato, purchè “la sospensione del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti”.

Avv. Giulia Invernizzi

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