trascrizione

La trascrizione dei beni immobili

 

La pubblicità immobiliare: funzioni, effetti ed aspetti pratici

La disciplina della trascrizione è collocata nell’ultimo Libro del Codice Civile, dedicata alla tutela dei diritti.

Essa rappresenta un mezzo di pubblicità riferito a beni immobili o mobili registrati: genericamente si può dire che la trascrizione svolga la funzione di far conoscere a terzi le vicende giuridiche riguardanti un immobile o talune categorie di beni mobili registrati al fine di regolare la circolazione giuridica dei diritti su quei beni.

Gli atti soggetti a trascrizione

L’art. 2643 c.c. contiene un’elencazione tassativa degli atti soggetti a trascrizione.

Essi possono essere distinti nelle seguenti categorie:

  • contratti traslativi della proprietà, o costitutivi o modificativi o traslativi di diritti reali immobiliari (art. 2643 n.1, 2, 3, 4, 7) e atti tra vivi di rinunzia alla proprietà e ai diritti reali (art. 2643 n.5). Sono ammesse anche le trascrizioni degli atti interruttivi del corso dell’usucapione;
  • contratti relativi a diritti personali su beni immobili che superino una determinata durata (art. 2643 n.8, 10, 11 e 12);
  • transazioni aventi per oggetto “controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti” (art. 2643 n.13);
  • sentenze costitutive (art. 2643 n.14).

Si devono poi trascrivere le accettazioni di eredità che comportino l’acquisto di diritti rientranti tra quelli elencati dall’art. 2643 c.c., gli acquisti di legati aventi il medesimo oggetto, la costituzione di fondo patrimoniale, le convenzioni matrimoniali che escludono i beni medesimi dalla comunione tra coniugi, gli atti e i provvedimenti di scioglimento della comunione e le divisioni nel caso in cui abbiano per oggetto beni immobili. Possono essere soggette a trascrizione anche le domande giudiziali e, dall’introduzione del nuovo art. 2645bis, è stata ammessa la trascrivibilità dei contratti preliminari aventi ad oggetto la stipulazione di definitivi rientranti nei primi quattro numeri dell’art. 2643 c.c.

 

Il principio del consenso traslativo

La trascrizione è, in primo luogo, lo strumento per la risoluzione di conflitti tra soggetti acquirenti di diritti reali su determinati beni: in sostanza, il diritto reale acquistato su un bene diventa opponibile ai terzi solo a seguito dell’avvenuta trascrizione.

A differenza di quanto veniva previsto dal diritto romano, nel nostro ordinamento il contratto ha efficacia traslativa della proprietà (o dei diritti reali); in caso di conflitto (per esempio se Tizio trasferisce lo stesso immobile sia a Caio che a Sempronio) l’ordinamento giuridico soccorre con apposite regole ispirate, sostanzialmente, a due differenti criteri: in alcuni casi è decisiva l’apprensione materiale della res, in altri l’attuazione di un sistema di pubblicità.

Esemplificando: per i beni mobili non registrati – così anche per i diritti personali di godimento – il conflitto tra più acquirenti è risolto a favore di quello tra i due che, in buona fede, abbia conseguito il possesso della cosa, anche se il suo titolo di acquisto sia di data posteriore. Per i beni mobili registrati e per i beni immobili, invece, il conflitto viene risolto sulla base dell’anteriorità della trascrizione, ossia a favore di chi, per primo, ha fatto trascrivere nei pubblici registri il titolo dal quale trae origine il proprio diritto.

A fronte, quindi, della regola di trascrizione dovrà essere riformulato il principio del consenso traslativo: il contratto ha immediata efficacia traslativa a favore dell’acquirente che diviene proprietario al momento di sottoscrizione dell’accordo, tuttavia, fino a quando la trascrizione non sia stata eseguita, il suo diritto soccombe rispetto ai diritti acquistati da terzi sul medesimo bene in forza di un atto trascritto.

In breve, se Tizio vende prima a Caio e poi a Sempronio, ma Sempronio trascrive per primo l’atto di acquisto, sarà lui a prevalere rispetto a Caio.

 

La natura dichiarativa della trascrizione

Come sopra detto, la trascrizione serve a rendere opponibili gli atti, non costituisce un elemento della fattispecie acquisitiva del diritto: se acquisto un immobile ne divento proprietario indipendentemente dalla trascrizione del mi titolo.

Proprio per questo la trascrizione attua una forma di pubblicità dichiarativa, dalla quale dipende l’opponibilità ai terzi dell’acquisto effettuato e, per lo stesso motivo, essa non rappresenta un obbligo per la parte ma semplicemente un onere; è interesse del soggetto avvalersi dello strumento della trascrizione al fine di impedire che altri, trascrivendo prima, rendano inoperante l’acquisto compiuto.

Si differenzia, pertanto, dall’iscrizione ipotecaria che, invece, riveste carattere costitutivo: l’ipoteca, ex art. 2808 c.c., si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.

 

I registri immobiliari e il principio di continuità delle trascrizioni

Il sistema dei registri immobiliari si basa su un criterio personale, con partite intestate nei registri al nome del soggetto interessato: da ciò deriva che, consultando i registri immobiliari, si possa venire a conoscenza delle trascrizioni effettuate a carico di un soggetto o a favore di un altro (se Tizio vende a Caio si troverà una vendita contro Tizio a favore di Caio).

Oggetto di trascrizione nei registri immobiliari sono gli atti che comportano la costituzione, la modificazione o l’estinzione di diritti reali su beni immobili.

L’opponibilità nei confronti di chiunque (c.d. erga omnes) di un determinato atto è subordinata alla continuità delle trascrizioni degli atti secondo quanto previsto dall’art. 2650, co. 1, c.c. secondo il quale “le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto”.

Pertanto, facendo un esempio pratico: Tizio vende un immobile a Caio e Caio lo vende poi a Sempronio; Sempronio trascrive il suo titolo di acquisto ma omette di verificare se, a monte, era stato trascritto anche l’atto di acquisto derivante dalla vendita tra Tizio e Caio. Se un ulteriore soggetto Mevio acquista lo stesso immobile da Tizio e provvede a trascrivere il titolo prima che sia stata regolarizzata la trascrizione Tizio-Caio, allora il suo acquisto prevarrà sull’acquisto di Sempronio, anche se quest’ultimo ha trascritto per primo.

Quello sopra esposto può rappresentare un concetto di difficile comprensione che, però, porta a concludere che la trascrizione di un atto, in caso di lacuna a monte (quindi in caso di non continuità delle trascrizioni), produce un c.d. effetto prenotativo: quando verrà ripristinata la continuità delle trascrizioni, l’ultimo atto trascritto acquisterà a sua volta piena efficacia. Stante però il fatto che, in ogni caso, prevale la regola di cui all’art. 2644 c.c., se prima che venga ripristinata la continuità un terzo trascrive il proprio acquisto (così come ha fatto Mevio), il suo acquisto prevarrà.

 

Come eseguire la trascrizione: aspetti pratici

La trascrizione deve essere richiesta presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari nella cui circoscrizione si trova il bene.

Per domandare la trascrizione di un atto tra vivi – che può essere ottenuta soltanto in forza di una sentenza, di un atto pubblico o di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o giudizialmente accertata – si dovrà presentare alla Conservatoria dei registri immobiliari le copie del titolo corredate di una nota nella quale devono essere contenute le indicazioni stabilite dall’art. 2659 c.c.

Per domandare la trascrizione di un atto d’acquisto mortis causa, si dovrà presentare l’atto di accettazione dell’eredità, il certificato di morte, una copia o un estratto autentico del testamento e una nota in doppio originale nella quale devono essere contenute le indicazioni stabilite dall’art. 2660 c.c.

In conclusione, la trascrizione non determina l’effettivo acquisto o meno di un diritto, tuttavia assume una notevole importanza in caso di conflitto in quanto il diritto reale acquistato su un bene diventa opponibile ai terzi solo a seguito dell’avvenuta trascrizione a patto che vi sia altresì continuità nelle trascrizioni.

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