La concessione edilizia e nullità del contratto di appalto

Febbraio 13, 2021by Avv. Giulia Invernizzi

La concessione edilizia

La concessione edilizia è un atto amministrativo con cui l’autorità comunale, nell’esercizio delle sue attività di controllo relative agli interventi di trasformazione urbanistica e edilizia del territorio, consente lo svolgimento di tali attività, entro i limiti fissati dalla legge ed in conformità degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti.

È un atto oneroso che deve essere correlato dal pagamento di un contributo.

La concessione edilizia è stata introdotta nel nostro ordinamento dall’art. 1, L. 10/77 (c.d. legge Bucalossi) ed ha sostituito la c.d. licenza edilizia prevista dalla Legge urbanistica del 1942.

La dottrina prevalente riconosce alla concessione edilizia il carattere di “atto dovuto” allorquando l’opera per la quale è richiesta non risulti in contrasto con quanto previsto dalla legge, dagli strumenti urbanistici e dal regolamento edilizio.

Sono soggetti a concessione:

  • le nuove costruzioni;
  • i lavori di ampliamento e le opere di urbanizzazione;
  • le opere, gli impianti e le attrezzature di interesse generale;
  • le opere che privati o enti pubblici (eccetto lo Stato) intendono realizzare su beni demaniali e su tutti gli immobili di proprietà dello Stato sui quali altri soggetti vantino un diritto di godimento;
  • altre attività che comportino modificazioni del territorio diverse da quelle edilizie (es. costruzioni di strade).

Nell’atto di concessione devono essere fissati il termine di inizio dei lavori (non superiore ad un anno) e quello di ultimazione degli stessi, entro il quale l’opera deve essere abitabile e agibile.

La concessione edilizia può essere annullata per vizi di legittimità ma non è revocabile.

Il contratto di appalto in caso di concessione nulla o difforme

Sul tema relativo al contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia, o difforme, si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 30703/2018 sancendo la nullità del contratto di appalto.

La questione riguardava una precedente pronuncia della Corte d’Appello che condannava un appaltatore al pagamento dei danni per aver sospeso l’attività commissionata perché la sua completa esecuzione avrebbe comportato l’edificazione di opere abusive.

Ad opinione dei Giudici della Corte d’Appello la realizzazione delle opere commissionate non avrebbe comportato alcuna responsabilità penale per illecito edilizio, in quanto le eventuali difformità ben avrebbero potuto essere sanate in via amministrativa mediante una DIA e/o richiesta di variante. Secondo i Giudici, quindi, si verificava un ingiusto abbandono del cantiere che determinava un inadempimento degli accordi contrattuali e il relativo obbligo al risarcimento del danno.

La Corte di Cassazione, invece, cassava e riformava la sentenza d’Appello.

Ad opinione dei Giudici di Cassazione il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia – avendo tale contratto oggetto illecito per violazione di norme imperative in materia urbanistica – deve considerarsi nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c..

La nullità si verifica anche nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto immobili da costruire o costruiti in modo difforme alla concessione edilizia rilasciata: se la difformità è totale deve essere equiparata all’ipotesi di completa assenza di concessione sopra descritta.

Dal verificarsi del carattere di nullità deriva che il contratto di appalto, sin dal momento della sua origine, non potrà produrre effetti.

Avv. Giulia Invernizzi

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