Immobile abusivo: può essere oggetto del preliminare?

Febbraio 20, 2021by Avv. Giulia Invernizzi

Il preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita è un contratto con cui un soggetto si impegna a vendere un bene ad un altro soggetto, che si impegna ad acquistarlo.

Con il preliminare sorge, in capo alle parti, un obbligo giuridico ad efficacia vincolante che ha ad oggetto, da un lato, l’impegno a vendere, dall’altro, l’impegno ad acquistare. Il trasferimento di proprietà, in ogni caso, avverrà solo con il contratto definitivo di compravendita.

Il contratto preliminare di compravendita è, quindi, un contratto ad effetti obbligatori.

Immobile abusivo: le conseguenze sul preliminare

La giurisprudenza definisce un immobile (fabbricato o porzione di fabbricato) come abusivo quando è edificato senza la concessione edilizia ovvero in difformità rispetto alle prescrizioni della stessa.

Come previsto dalla legge n. 47 del 1985, c.d. Legge sul condono edilizio, sono affetti da nullità gli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della predetta legge ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria.

L’art.40 della legge in commento prevede, quindi, la sanzione di nullità per tutti quei contratti ad effetti traslativi relativi ad immobili privi della necessaria concessione ad edificare.

Ci si chiedeva, pertanto, se tale sanzione fosse prevista anche in riferimento al preliminare di compravendita che, per sua natura, non presenta effetti reali ma effetti obbligatori.

Secondo uno dei primi orientamenti adottati dalla giurisprudenza, la disciplina applicabile al preliminare di compravendita – sulla base di un’interpretazione estensiva della previsione di nullità di cui all’art.40 della Legge 47/1985 – coincideva con quella prevista per i contratti di trasferimento, cioè gli atti con efficacia reale immediata.

Ci siamo però trovati di fronte ad una inversione di rotta basata su una recente pronuncia della Corte di Cassazione la quale evidenziava che:

  • È proprio il tenore letterale dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985 a suggerire che la sanzione di nullità, prevista per negozi relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, proprio come il contratto preliminare di vendita;
  • Peraltro, successivamente alla stipula del contratto preliminare, ben potrebbe venire emesso un provvedimento di concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o, in alternativa, potrebbe essere prodotta la dichiarazione prevista proprio dalla suddetta norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimarrebbe esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita e si potrà eventualmente far luogo alla pronuncia di una sentenza costitutiva per ottenere l’esecuzione del contratto in forma specifica..

In conclusione deve quindi escludersi che la sanzione di nullità ex dall’art.40 L.47/85, prevista per i negozi traslativi relativi ad immobili privi della necessaria concessione ad edificare, possa essere applicata anche ai contratti ad effetti obbligatori come il preliminare di compravendita.

Avv. Giulia Invernizzi

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