Innanzitutto, spieghiamo di cosa si tratta.
Le aste immobiliari sono, semplicemente parlando, un mezzo per l’acquisto di immobili a un basso prezzo.
Le aste immobiliari, se monitorate, permettono a soggetti interessati di “fare affari”; caratteristiche principali sono: l’assenza di fretta e di pregiudizi.
Per tale ragione tale mercato è utilizzato (rectius invaso) da agenzie immobiliari che non riuscendo a proporre il nuovo (costi, assottigliamento provvigioni, scarsità di immobili e alta concorrenza) tendono a utilizzare le aste per condurre i propri affari.
ASTE IMMOBILIARI
Le aste immobiliari sono la tipica modalità di vendita a seguito del pignoramento di un immobile (per maggiori informazioni in merito a che cosa ci si riferisca per asta consiglio di leggere “asta giudiziaria cos’è e come funziona“; e per pignoramento di immobili “pignoramento prima casa” oppure “le fasi del processo esecutivo“).
Per ogni riferimento più specifico sulla loro modalità (sincrona, asincrona, mista, telematica si vedano articoli 529, 530, 532 569, 570/576 e affini c.p.c.).
Nelle aste, come intuitivamente si può pensare, i soggetti interessati sono obbligati ad aggiudicarsi l’immobile sulla base di rilanci monitorati dal delegato alla vendita (notaio, avvocato, commercialista o, in ogni caso, dal professionista incaricato).
All’asta bisogna partecipare personalmente o per il tramite di delega, essere identificati o identificabili.
Ovviamente si tratta di beni immobili e in ciò si ricomprendono: ville, appartamenti, immobili cielo terra, capannoni, negozi, strutture ricettizie, immobili industriali, immobili rurali, immobili agricoli, terreni ecc.
MERCATO IN CRESCITA: OSSERVATORIO SULLE ASTE IMMOBILIARI
Le aste sono in aumento, più che come numero assoluto in sé in riferimento alle aggiudicazioni.
Ciò avviene tanto al nord, quanto al centro o al sud. Il dato nazionale è +21% in sei mesi.
Ma al centro e al sud il dato 2018 e 2019 indica che gli incrementi sono davvero consistenti: +59% al sud (media tra +49 nelle isole e +68% al sud) praticamente stabile il centro. Mentre il nord cresce con +12% circa.
Da notare che un quinto delle case all’asta si trova nella sola Lombardia!
Dati davvero enormi che sono tratti dalla relazione al senato chiamata Rapporto semestrale sulle aste immobiliari del centro studi Sogea (borsa italiana “immobili: centro studi sogeea“).
Questo dati riguardano il semestre da gennaio 2019 a luglio 2019.
PARTICOLARITA’ DELLE ASTE
La procedura a volte, e specialmente in alcuni fori (Tribunali), è davvero farraginosa.
Siamo abituati a pensare che quando siamo in possesso del denaro per l’acquisto (denaro proprio o mutuo) il tutto si possa risolvere a breve fissando la data dal notaio.
Così non è quando si parla di asta. Nei tribunali più virtuosi (fra i tanti conosciuti possiamo citare Como) la procedura può durare nel minimo 12/18 mesi (di media) dalla pubblicazione delle aste, all’aggiudicazione, all’assegnazione e al decreto di trasferimento.
In altri Tribunali (ad esempio Lecco attenzionato nel passato anche da turbative d’asta, ipotesi di reato e condanne) la procedura può impegnare quasi due anni per l’incardinamento dei tentativi di vendita e vari mesi dall’assegnazione al decreto di trasferimento.
Negli ultimi anni i tempi di conclusione stanno migliorando ma ogni tribunale sconta le sue caratteristiche e le sue criticità.
COSE DA CONOSCERE
La Lombardia è il mercato più rilevante quando si tratta di immobili all’asta.
Fatti cento gli immobili messi all’asta settanta sono abitazioni.
Molti sono gli appartamenti e poi anche le abitazioni di lusso, ville e villette. Moltissimi, in numero totale, sono anche i box e le cantine.
Molto più dei 3/4 (ci si attesta circa sul 80%) hanno un valore di asta inferiore ai 150.000,00.
La svalutazione media degli immobili è impressionante all’interno della stessa procedura esecutiva. Tale forchetta aumenta con lo scendere lo stivale e si chiude risalendolo. Tra prezzo di perizia e valore di aggiudicazione attorno al 56%. Tradotto in numeri. Se un’immobile è periziato €.150.000,00 (e le perizie seguono già valori prudenti, detti anche valori di realizzo o pronto realizzo) sarà aggiudicato ad €.66.000,00.
In fortissima crescita i siti specializzati nella pubblicizzazione e nella assistenza verso tale tipologia di acquisto.
Il consiglio è sempre: rivolgetevi a un professionista di fiducia, che sia geometra che sia architetto o che sia un avvocato.