Esenzione imposte ipo-catastali per l’accordo di mediazione

TASSAZIONE DELL’ACCORDO DI MEDIAZIONE
CHE ACCERTA L’USUCAPIONE DI BENI IMMOBILI

Premessa

Sulla base di quanto previsto all’articolo 1, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale (Tuic), approvato con decreto legislativo n.347/1990, “le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari sono soggette alla imposta ipotecaria…“.

La tariffa allegata al Testo Unico riporta un elenco di formalità, per alcune delle quali è prevista l’imposta in misura fissa, mentre per altre l’imposta in misura proporzionale in base a determinate aliquote.

Ai sensi dell’articolo 12 del D.Lgs 347, gli uffici del registro sono competenti per l’imposta catastale e per l’imposta ipotecaria relative ad atti che importano trasferimenti di beni immobili ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali immobiliari di godimento.

Calcolo dell’imposta

L’Agenzia delle Entrate – in materia di calcolo dell’imposta – ha chiarito che l’imposta ipocatastale va calcolata in base alla categoria catastale dell’unità immobiliare oggetto di trasferimento, non rilevando, invece, la destinazione principale dell’edificio di cui la singola unità immobiliare alienata fa parte.

Il sistema di tassazione indiretta dei trasferimenti di fabbricati è strettamente collegato alla classificazione catastale del bene ceduto e non all’utilizzo di fatto del bene stesso: la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere fatta in riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.

Ai fini della tassazione degli atti di trasferimento immobiliari è, pertanto, di fondamentale importanza la distinzione tra fabbricati abitativi (ovverosia gli immobili censiti nelle categorie catastali da “A/1” ad “A/11”, con esclusione della categoria “A/10”) e fabbricati strumentali (censiti nella categoria catastale “A/10” e negli interi gruppi catastali “B”, “C”, “D”, ed “E”).

Ai fini dell’applicazione delle imposte indirette la distinzione tra immobili abitativi e strumentali assume una certa rilevanza:

  • in primo luogo se il cedente è una persona fisica la distinzione incide soprattutto in relazione all’agevolazione “prima casa”;
  • se, invece, il cedente è un soggetto passivo Iva, la distinzione incide sul regime di imponibilità o di esenzione dell’operazione ai fini Iva.

Per quanto riguarda le imposte ipocatastali, in caso di trasferimento rientrante nel campo di applicazione dell’Iva sono dovute:

  • in misura fissa per gli immobili abitativi (200,00 € se l’operazione è imponibile Iva, 50,00 € se l’operazione è esente Iva)
  • in misura proporzionale per gli immobili strumentali, sia se l’operazione è imponibile Iva, sia se l’operazione è esente Iva (3% per l’imposta ipotecaria, 1% per l’imposta catastale).

Esenzione imposte ipocatastali per l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione di beni immobili

L’Agenzia delle Entrate, rispondendo all’interpello 232 del 31/07/2020, ha stabilito che, ai fini dell’imposizione indiretta, l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione non si può considerare collegato all’originario atto traslativo.

Procediamo con ordine: l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione è da intendersi – a differenza, invece, della transazione – quale atto accertativo della sussistenza effettiva dei presupposti previsti dalla normativa vigente per il perfezionamento dell’usucapione.

In ambito di imposta di registro, l’art.8 della tariffa del D.P.R. 131/1986, nota IIbis dispone che “i provvedimenti giudiziali che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni medesimi sono soggetti all’imposta secondo le previsioni dell’art. 1 della tariffa (imposta prevista per i negozi traslativi immobiliari)”.

Ne consegue che, sulla base di quanto previsto dalla circolare n. 2 del 21/02/2014, agli atti dell’autorità giudiziaria che accertano l’acquisto della proprietà di beni immobili per usucapione, si applica l’imposta di registro con l’aliquota del 9% prevista dall’art.1 della Tariffa Parte I, allegata al TUR, per un importo minimo di euro 1.000,00. In relazione a tali atti, trovano applicazione le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50,00 ciascuna.

Per quanto riguarda lo specifico ambito della mediazione l’art. 17, co.2, del D.Lgs 28/2010 dispone che “tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura”.

Inoltre, il successivo comma 3 stabilisce che “il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 50.000 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente”.

Alla lettura specifica del comma 3 consegue che, nel caso di verbale di accordo che accerta l’intervenuto usucapione di beni immobili, l’imposta proporzionale di registro è dovuta per la parte eccedente il valore di euro 50 mila.

La lettura del comma 2, invece, permette di ritenere che, nel regime di esenzione ad ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura, possano ricomprendersi anche quei tributi non espressamente menzionati dalla norma.

Ne consegue che al verbale di accordo che accerta l’intervenuto usucapione di beni immobili trova applicazione il regime di esenzione ai fini delle imposte ipocatastali, indipendentemente dal valore dei trasferimenti oggetto dell’accordo.

Peraltro si richiama l’art. 11, co. 3, del citato D.Lgs 28/2010 a mente del quale “Se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’articolo 2643 del codice civile, per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

 Proprio in riferimento a detti accordi – ovverosia “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato” – è previsto, dall’art. 2643 n. 12-bis c.c., l’obbligo di trascrizione.

Sulla base di quanto sopra esplicato l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che, ai fini dell’imposizione indiretta, “l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione non si può considerare collegato all’originario atto traslativo. Nel caso di specie, l’accordo conciliativo produce l’effetto di attribuire alle parti usucapenti la titolarità di un diritto reale su beni immobili, e non quello di integrare/modificare un atto di compravendita”.

La risposta all’interpello chiarisce che, a differenza di quanto sostenuto dall’istante, l’accordo nato dalla mediazione non può essere considerato connesso all’originario atto di compravendita in quanto, al raggiungimento dell’accordo, gli usucapenti acquisiscono la titolarità di un diritto reale su beni immobili.

Ai fini dell’imposta di registro, precisa l’Agenzia delle Entrate, rilevano gli effetti giuridici del provvedimento a prescindere dalle intenzioni delle parti o dalle ragioni sottese, e la procedura di accertamento di avvenuto usucapione, come sopradetto, costituisce fonte autonoma di effetti giuridici soggetti a tassazione per espressa previsione normativa.

 

       Avv. Giulia Invernizzi

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