Enfiteusi, superficie, usi civili e oneri reali

I diritti reali di godimento

I diritti reali di godimento attribuiscono il diritto di utilizzare il bene (res) ad una persona diversa dal suo proprietario.

Sono definitivi “reali” perché hanno ad oggetto il godimento e l’uso di cose e sono limitati rispetto al diritto di proprietà (che, a loro volta, limitano): il titolale del diritto reale di godimento non diviene proprietario del bene e, pertanto, vanta diritti e pretese limitate.

Tali diritti coesistono con il diritto di proprietà e lo comprimono in maniera più o meno ampia a seconda della loro tipologia.

Enfiteusi

L’enfiteusi, prevista dagli articoli 957 e ss. c.c., attribuisce il diritto di uso e di godimento di un bene immobile (solitamente si tratta di terreni agricoli), garantendo il diritto dell’enfiteuta di far propri i frutti naturali e civili, dietro il pagamento di un canone e dell’obbligo – a carico dell’enfiteuta – di migliorare il fondo.

L’enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e ha, inoltre, diritto alle accessioni del fondo (tutto ciò che si aggiunga al fondo naturalmente, come un albero, o per l’intervento dell’uomo, come una costruzione).

Il diritto di enfiteusi può essere perpetuo oppure a tempo determinato (ma non inferiore a 20 anni).

È un diritto particolarmente gravoso per il proprietario del fondo in quanto egli si priva totalmente del possesso, dell’uso e del godimento del bene. Rappresenta comunque un diritto reale oramai in disuso proprio perché generalmente si riferiva a terreni agricoli che dovevano essere coltivati e migliorati.

Gravano sull’enfiteuta due obblighi:

  • Il pagamento di un canone: può consistere in una somma di denaro ovvero in una quantità fissa di prodotti naturali;
  • Migliorare il fondo.

Il diritto di enfiteusi si estingue per: perimento del fondo, prescrizione, affrancazione (quando l’enfiteuta diviene proprietario) e per devoluzione (quando l’enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all’obbligo di migliorarlo, oppure quando vi è ritardo nel pagamento di almeno due annualità di canone).

Superficie

Il diritto di superficie è il diritto di costruire su un determinato suolo, o anche su un edificio (es. diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano di un condominio, che può cedere il diritto di sopraelevazione costituendo un diritto di superficie) a prescindere dalla proprietà del suolo.

Tale diritto viene attribuito dal proprietario del suolo nei confronti di un soggetto terzo che diviene proprietario della struttura che edificherà sul terreno (tecnicamente il diritto può riguardare anche costruzioni nel sottosuolo, tale ipotesi è, però, più rara).

Il diritto di superficie può essere perpetuo o a tempo determinato; in tale ultimo caso, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione che sia stata fatta sul suolo.

Il diritto di superficie si estingue per scadenza del termine o prescrizione.

Usi civici e oneri reali

Gli usi civici sono diritti antichi; essi consistono in diritti che la collettività vanta su una proprietà altrui; sono diritti di godimento collettivo che si concretano su beni immobili in varie forme.

Sono diritti che spettano alla collettività in virtù dell’appartenenza ad una determinata comunità: sono inalienabili e imprescrittibili e non si estinguono mai, anche nel caso non uso per tempo prolungato.

Per esempio, è un uso civico il diritto dei pastori di un comune di far pascolare il gregge su un terreno altrui, proprio a favore della collettività.

Gli usi civici sono diritti in via di estinzione a fronte della loro liquidazione, iniziata negli anni ’30, che, oggi, è di competenza delle Regioni.

La Corte di Cassazione, con sentenza n.11993/2003, affermava la sussistenza dei vincoli di inedificabilità e destinazione di un bene gravato da usi civici: ciò implica, da un lato, che è inibita un’eventuale attività di edificazione sul bene; dall’altro che tale bene viene destinato di diritto al patrimonio indisponibile dell’ente comunale di appartenenza, ovvero l’immobile non potrà essere alienato, in quanto destinato, appunto, ad un pubblico servizio, cioè alla collettività.

Gli oneri reali sono definiti come prestazioni (pagamento di somme o prestazioni di fare) a cui determinati soggetti sono obbligati in virtù del fatto di essere proprietari di un bene o di goderne. Come i diritti reali, anch’essi “seguono la cosa”.

Un esempio di onere reale è costituito dal contributo consorziale. I proprietari di fondi, terreni o edifici siti in territori di competenza di consorzi di bonifica sono obbligati, per il solo fatto di essere proprietari, al pagamento di un’imposta – denominata contributo consorziale – che rappresenta il contributo dei proprietari nella spesa di esecuzione, manutenzione ed effettivo svolgimento delle opere di bonifica.

Altre ipotesi di oneri reali sono il canone enfiteutico o il censo o rendita fondiaria, che si ha in occasione dell’alienazione di un bene a fronte del pagamento di una rendita, che può essere perpetua o a termine.

Il pagamento degli oneri reali è sempre garantito dalla cosa gravata da onere: in caso di mancato pagamento del contributo, l’ente che deve riceverlo può soddisfarsi sul bene stesso, ossia può chiedere che il fondo gravato dal contributo venga pignorato.

Avv. Giulia Invernizzi

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