casa prato

Diritti e doveri del nudo proprietario

Le limitazioni al diritto di proprietà e la condizione del nudo proprietario

L’antico Statuto Albertino definiva la proprietà come un diritto sacro ed inviolabile.

L’art. 832 c.c., invece, enuncia il principio secondo cui spetta al proprietario il diritto di godere e disporre dei propri beni in modo pieno ed esclusivo.

La proprietà attribuisce quindi al titolare:

– il potere di godimento del bene, ossia il potere di trarre dal bene stesso tutte le utilità che esso può fornire decidendo se, come e quando utilizzarlo;

– il potere di disposizione del bene ossia il potere di cedere ad altri, in tutto o in parte, diritti sulla cosa (res).

La proprietà è caratterizzata da connotati di pienezza (il proprietario può fare ciò che vuole del suo bene) e di esclusività (il proprietario sceglie come utilizzare la res in totale autonomia e discrezionalità).

Ci sono però dei casi in cui il diritto di proprietà viene compresso e limitato dalla presenza di altri diritti reali.

 

La nuda proprietà

La nuda proprietà rappresenta la proprietà privata alla quale si sottrae il diritto reale di godimento del bene al quale è relativa.

Solitamente, quando si fa riferimento al concetto di nuda proprietà, si richiama il caso dell’immobile di proprietà di Tizio sul quale, però, Caio ha diritto di usufrutto: Tizio sarà quindi il nudo proprietario del bene immobile in quanto esercita sul bene stesso un diritto di proprietà compresso dall’esistenza di un altro diritto reale di cui Caio è titolare.

Una volta cessato il gravame che limita la piena proprietà, per esempio quando si estingue l’usufrutto, allora la nuda proprietà si riunirà ai diritti ad essa complementari ricostituendo la pienezza del diritto.

 

La condizione del nudo proprietario

Nel caso in cui, come sopra detto, il diritto di proprietà risulta compresso da altri diritti reali che gravano sul bene (es. l’usufrutto) il proprietario si troverà nella condizione di conservare la titolarità del proprio diritto di proprietà senza, tuttavia, poter esercitare le facoltà di utilizzo del bene fino al momento di estinzione del diritto reale limitativo: questo è il concetto di “nudo proprietario”.

In concreto, nel caso di usufrutto, il soggetto usufruttuario (ovverosia il titolare del diritto di usufrutto) avrà il potere di godere del bene (della res) e di trarre dallo stesso tutte le utilità per tutta la durata dell’usufrutto.

Al contrario, quindi, il nudo proprietario verrà spogliato del diritto di usufrutto sul bene, non potrà godere dello stesso per tutta la durata dell’usufrutto.

L’usufrutto è, pertanto, quel diritto che da all’usufruttuario il potere di godere del bene traendone tutte le sue utilità spogliando il nudo proprietario delle prerogative di uso e godimento del bene stesso.

 

La consolidazione

Una volta che la causa si estingue – nel nostro esempio una volta cessato l’usufrutto – si verificherà la condizione per cui il diritto reale minore (usufrutto) si riunirà con la nuda proprietà perché entrambi i diritti verranno in capo ad un unico soggetto: questo è il caso della consolidazione.

In altre parole, cessata la causa che ha limitato il diritto di proprietà, quindi cessato l’usufrutto, la proprietà si espande nuovamente e recupera i caratteri di pienezza ed esclusività: nuda proprietà e diritto reale minore finiscono in capo ad un unico soggetto titolare che, quindi, sarà il pieno proprietario.

 

Vicende sulla nuda proprietà: vantaggi e svantaggi nell’acquisto

Ad oggi è abbastanza frequente l’alienazione della nuda proprietà di un immobile mantenendo però il diritto di usufrutto sullo stesso per la durata della vita dell’alienante.

Il vantaggio dell’alienante è chiaro: ottenere una disponibilità immediata di denaro derivante dalla vendita immobiliare nonché conservare la possibilità di vivere ed usufruire dell’immobile.

L’acquirente, invece, sarà ovviamente avvantaggiato dal risparmio sul prezzo del bene acquistato: il valore proprietà del bene, infatti, dovrà essere decurtato del valore dell’usufrutto che resta in capo all’alienante. Si acquisterà ad un prezzo decisamente inferiore con lo svantaggio, tuttavia, di poter godere della piena proprietà dell’immobile solo quando il diritto reale minore cesserà.

In conclusione può dirsi che, con il tempo, l’evolversi del diritto ha mutato le sue prerogative; partendo da una concezione di sacralità ed inviolabilità del diritto di proprietà ha, pian piano, dato maggior rilevanza alla libera scelta dei soggetti, alla libertà contrattuale permettendo anche di limitare il diritto di proprietà stesso.

 

Condividi
Cart
Your cart is currently empty.