Cedolare secca per gli immobili ad uso abitativo

Settembre 15, 2021by Dott. Fabio Corti

La cedolare secca è un regime facoltativo che permette di applicare un’imposta sostitutiva ai redditi da locazione di immobili ad uso abitativo, in alternativa all’imposizione ordinaria IRPEF. Inoltre, la cedolare secca sostituisce:

  • addizionali regionali e comunali;
  • imposta di registro;
  • imposta di bollo.

L’aliquota della cedolare secca può essere:

  • 21%, nell’ipotesi di contratto libero;
  • 10%, nell’ipotesi di contratto concordato. Tale aliquota è stata resa a regime dalla Legge di bilancio 2020.

Come anticipato, l’aliquota ridotta del 10% è prevista per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative come indicato nell’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988, e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

L’imponibile per calcolare l’imposta sostitutiva è dato dal maggiore tra i seguenti importi:

  1. canoni di locazione maturati nel periodo della cedolare secca;
  2. rendita catastale rivalutata del 5%.

L’opzione della cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se è previsto all’interno del contratto.

Un possibile svantaggio sulla scelta della cedolare è dato dal fatto che il reddito assoggettato, per l’appunto, alla cedolare è escluso dal reddito complessivo, non avendo così la possibilità di godere di oneri deducibili e detraibili.

La cedolare secca può essere applicata dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. 

Il decreto legge sulla casa, d.l. 47/2014, ha introdotto la possibilità di scegliere per il regime facoltativo anche ai contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative o istituti senza scopo di lucro. 

In aggiunta, la cedolare secca può essere scelta anche in casi di contratti di locazione breve, precisamente di durata inferiore ai 30 giorni, con il beneficio di non aver l’obbligo di registrazione.

Possono subire l’imposta sostitutiva gli immobili ad uso abitativo con categoria catastale da A/1 ad A/11 escluso A/10 e le relative pertinenze.

Normalmente, la durata della cedolare secca coincide con la durata del contratto oppure nel caso in cui la scelta sia esercitata negli anni successivi al primo, dura per il residuo periodo di durata del contratto. In ogni caso, il locatore ha la facoltà di revocare il regime in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata applicata. Viceversa, è sempre possibile esercitare di nuovo l’opzione anche nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. 

La revoca deve essere svolta entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e implica il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta. 

Nell’ipotesi di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione di cedolare contemporaneamente alla comunicazione di proroga. La conferma della cedolare deve essere applicata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Nell’ipotesi di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è doverosa se i locatori hanno scelto per la cedolare secca. Nondimeno, è necessario comunicare, attraverso il modello RLI, la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Dott. Fabio Corti

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