L’asta è la procedura aperta e pubblica con la quale il Tribunale mette in vendita gli immobili oggetto di pignoramento.
L’asta immobiliare può essere con incanto o senza incanto (artt.581 e ss c.p.c.), la vendita può avvenire con metodologia sincrona, asincrona o mista. Questi sono tecnicismi da chiarire con il proprio professionista di fiducia.
Quel che conta sapere è che l’asta dovrebbe essere gestita dal Tribunale competente e, di qui, dal Giudice dell’Esecuzione e dalla cancelleria delle esecuzioni immobiliari ma di solito viene delegata a un professionista (notaio, avvocato o commercialista) che svolge tali operazioni in delega di funzioni.
Aggiudicazione
L’esito dell’asta giudiziaria è l’aggiudicazione. L’asta nelle sue diverse forme è una procedura di vendita in cui i partecipanti (detti astanti) fanno offerte e dove l’offerta migliore si aggiudica il bene. A seguito del verbale di aggiudicazione dove si indica che un certo soggetto (persona fisica o persona giuridica) ha effettuato l’offerta più alta c’è un tempo tecnico (gg.10) affinché possa essere effettuata una offerta migliorativa (almeno 1/5 migliore, art.584 c.p.c.); decorso tale termine l’aggiudicazione diviene definitiva.
A seguito dell’aggiudicazione, seguono il trattenimento degli acconti e il versamento dell’importo residuo di aggiudicazione e, di qui, verrà emesso il decreto di trasferimento.
Liberazione dell’immobile
L’immobile pignorato è sotto la responsabilità del Custode, che è un organo della procedura e agisce ai sensi dell’art.560 c.p.c.
Ciò premesso, può succedere che l’immobile oggetto di pignoramento sia occupato, dai soggetti proprietari o dai soggetti che sono stati immessi nell’immobile con un contratto di locazione o di comodato.
Se il contratto di locazione (o di comodato) è stato registrato e ha data certa anteriore al pignoramento è opponibile alla procedura (in linea di massima e premessi gli approfondimenti del caso con l’avvocato di fiducia); ciò significa che il diritto di occuparlo verrà garantito agli occupanti sino al termine della validità del contratto e salvo puntuale pagamento degli oneri (canoni di locazione o degli oneri di comodato).
Diversamente qualora gli occupanti siano sforniti di un titolo opponibile o lo abbiamo ma siano morosi a canoni o oneri, il custode (nominato dal G.E.) ha l’onere di liberare l’immobile.
Qui le prassi cambiano e mutano da Tribunale a Tribunale (a seconda dei contenuti che vengono inseriti nell’ordinanza 569 c.p.c.).
Alcuni hanno delle prassi per cui chiedono la liberazione dell’immobile immediatamente, altri a partire dall’aggiudicazione e altri ancora dal momento del decreto di trasferimento.
In tutti i casi l’ordine dato dal giudice è immediatamente esecutivo e, per tale via, il custode (che agisce in funzione di pubblico ufficiale) con l’ausilio degli ufficiali giudiziari e della forza di polizia – se del caso – procede allo sgombero dell’immobile da persone e cose di modo che possa essere immesso nel possesso del legittimo acquirente.
Se è vero che l’art.560 al comma VI c.p.c. prevede che il debitore (e la sua famiglia) non possa essere fatta uscire sino al decreto di trasferimento è vero anche che le prassi operative dei Tribunali prevedono tempi e modalità in deroga a tale principio.
I tempi di occupazione dell’immobile pignorato – salvo eventuali diritti di occupazione scritti e di data certa opponibili alla procedura – nella prassi possono andare da un minimo di mesi 6 dalla notifica del pignoramento ad un massimo di 18/36 mesi nei Tribunali meno performanti e garantisti dei diritti del debitore.
Per ogni maggiore e più precisa informazione rivolgetevi al vostro avvocato di fiducia esperto in procedure esecutive.