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Le servitù

 

Caratteristiche delle servitù, modi di costituzione, l’esercizio del diritto di servitù e la sua estinzione

Le servitù prediali fanno parte della categoria dei diritti reali su cosa altrui, costituenti, pertanto, una limitazione del diritto di proprietà.

In particolare esse appartengono alla categoria dei diritti reali di godimento insieme a superficie, enfiteusi, uso, usufrutto e abitazione.

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo, detto fondo servente, per l’utilità di un altro fondo, detto fondo dominante, appartenente a diverso proprietario.

Le servitù sono quindi pesi inerenti a rapporti tra fondi, hanno carattere reale e proprio per questo motivo non costituiscono servitù prediali le c.d. “servitù irregolari” (o personali) in cui il “servizio” è prestato in favore di un soggetto e non di un fondo.

 

Principi generali in materia di servitù

Per meglio comprendere il carattere dell’istituto della servitù è opportuno fornire un elenco dei principi a cui tale istituto si ispira:

  1. La servitù può imporre al proprietario del fondo servente solo un dovere di “non facere” o di patire, mai un dovere di “facere”.

Il proprietario del fondo servente non sarà tenuto a compiere atti volti a rendere possibile l’esercizio della servitù, ma solo ad astenersi dal compiere una certa attività o a patirla;

  1. La servitù presuppone che i fondi appartengano a proprietari differenti;
  2. Il fondo servente e il fondo dominante devono trovarsi in una situazione topografica tale per cui l’uno possa arrecare utilità all’altro (ciò vuol dire che non è previsto un obbligo di vicinanza geografica tra i due fondi ma solo una necessaria utilità del servente verso il dominante).

 

Le servitù apparenti e non apparenti

È necessaria una precisazione: le servitù apparenti sono quelle al cui esercizio sono destinate opere visibili e permanenti. Sono tali, cioè, da palesare in modo non equivoco – per la loro struttura e funzione – l’esistenza di un peso gravante sul fondo servente (ad es. la strada battuta sul fondo altrui).

Le servitù non apparenti, al contrario, sono quelle servitù in cui non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

 

La costituzione della servitù

Sulla base di quanto previsto dall’art. 1031 c.c., la costituzione delle servitù può avvenire:

  • In attuazione di un obbligo di legge: le c.d. servitù coattive. Ciò avviene nel caso in cui sussistano determinati presupposti che renderebbero un fondo inutilizzabile o difficilmente utilizzabile. È chiaro che il venir meno di detti presupposti determina la possibilità di domandare al Giudice l’estinzione della servitù coattiva. Tra le servitù coattive si richiamano, a titolo esemplificativo, l’acquedotto coattivo (l’acqua rappresenta un bene essenziale pertanto il proprietario di un fondo è costretto, se necessario, a consentire il passaggio delle acque) e il passaggio coattivo ex art. 1051 c.c. (il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica o comunque non può procurarsela senza eccessivo disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino).
  • Per volontà: le c.d. servitù volontarie. Possono essere costituite attraverso contratto o testamento.
  • Per usucapione ventennale: costituzione solo per le servitù apparenti;
  • Per destinazione del padre di famiglia: anch’essa solo per le servitù apparenti. Detta condizione si verifica quando il proprietario di un fondo costituisce sul bene delle opere visibili e permanenti per l’effetto delle quali una parte del suo fondo risulta asservita all’altra. Nel caso di futura divisione del fondo – purchè sussistano i caratteri dell’apparenza – si costituirà, ex lege, una servitù sul fondo servente in favore del fondo dominante dovuta alla presenza di tali opere.

 

Esercizio della servitù

L’esercizio della servitù è regolato dal titolo, in mancanza dalla legge. Ciò significa che, in via primaria, trovano applicazione le previsioni di cui al titolo costitutivo della servitù (es il contratto o il testamento) e solo in via sussidiaria le disposizioni codicistiche.

Le servitù hanno carattere specifico: esse comprendono una o più facoltà determinate. La servitù deve quindi rappresentare un peso imposto al fondo servente, e deve tradursi in un vantaggio per il fondo dominante, qualsiasi sia il peso e qualsiasi sia il vantaggio. Ne consegue che, nei limiti dunque dell’utilitas rei, le parti sono libere di assegnare qualsiasi contenuto alle servitù (o, perlomeno, alle servitù volontarie).

Il titolare del diritto di servitù può esercitare tutte quelle facoltà, anche accessorie, indispensabili per l’esercizio del diritto e per il proprio vantaggio; il limite all’esercizio del diritto è quello rappresentato dall’art. 1065 c.c. e che, dalla giurisprudenza, è stato definito come “del minimo mezzo”: il titolare del diritto di servitù deve esercitarlo arrecando utilità al fondo dominante con il minor aggravio possibile per il fondo servente.

 

Estinzione della servitù

Le servitù possono estinguersi:

  1. Per rinuncia da parte del titolare;
  2. Per scadenza del termine;
  3. Per confusione del fondo dominante con il fondo servente;
  4. Per prescrizione estintiva ventennale: per un non uso del diritto di servitù per un periodo di anni 20. In questo caso è però necessario differenziare diverse tipologie di servitù per poter capire il momento iniziale in cui inizierà a decorrere il termine prescrizionale.
  • Servitù negative (il proprietario del fondo dominante vieta al proprietario del fondo servente di fare qualcosa): la prescrizione decorre dal momento in cui il proprietario del fondo servente violi il divieto.
  • Servitù affermative (il proprietario del fondo dominante può fare qualcosa nel fondo servente): se la servitù è continua (l’attività dell’uomo è antecedente all’esercizio della servitù, come nel caso dell’acquedotto) la prescrizione decorre da quando si realizza un fatto contrario alla servitù, se invece la servitù è discontinua (l’attività dell’uomo è concomitante con l’esercizio della servitù, come nel caso della servitù di passaggio) allora la prescrizione decorre dall’ultimo atto di esercizio.

 

Tutela della servitù

L’azione prevista a tutela del diritto di servitù è la c.d. azione confessoria in forza della quale, di fronte alla contestazione dell’esistenza o della consistenza di una servitù, chi se ne affermi titolare può chiedere una pronuncia giudiziale di accertamento del suo diritto e, se necessaria, anche una condanna alla cessazione delle turbative e/o degli impedimenti all’esercizio del suo diritto.

In conclusione le servitù prediali rappresentano un diritto in re aliena, ovverosia un diritto su cosa altrui, limitativo – per sua natura – del diritto di proprietà. Rappresentano un vero e proprio peso che viene imposto su un fondo servente per l’utilità e il vantaggio di un fondo dominante appartenente a diverso proprietario.

 

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